土地评估方法差异大：500元/平VS800元/平，如何解读？

1.选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）3.计算总费用。（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）4.计算房地产净收益。年房地产净收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）5.计算房屋净收益。（1）计算年贬值额年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）（2）计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）=2500×900-46875×4=2062500（元）（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000（元）6.计算土地净收益。土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=412740-165000=247740（元）7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）单价=3358836.15/500=6717.67（元）8.评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元